Офисы с видом на ремонт // Расходы на отделку новых бизнес-центров снизятся

В следующем году расходы на ремонт новых бизнес-центров в Москве сократятся на 26% год к году, до 115,5 млрд руб., из-за уменьшения ввода такой недвижимости. Большинство бизнес-центров вводятся в эксплуатацию без отделки офисных помещений, и чаще всего такие расходы несут покупатели или арендаторы площадей. Фото: Марина Мамонтова, Коммерсантъ Объем вложений в ремонт вновь построенных в 2026 году офисов в Москве суммарной площадью 544 тыс. кв. м достигнет 115,5 млрд руб. с учетом затрат на проектирование, материалы, работы, прибыль подрядчиков, НДС и непредвиденные расходы, подсчитали в Manufaqtury. Эта на 26% меньше, чем объем требуемых вложений в такую построенную в 2025 году недвижимость, уточняют аналитики. По их данным, по итогам этого года на отделку заявленных к вводу офисов суммарной площадью 750 тыс. кв. м понадобится 156,5 млрд руб. В следующем году объем ввода офисной недвижимости в Москве снизится из-за макроэкономических факторов и традиционных переносов сроков реализации, указывает замруководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. Однако большинство бизнес-центров вводятся в эксплуатацию без отделки офисных помещений, поэтому реальные вложения в fit-out (комплексная отделка помещения) формируются позже, когда к проектам приступают арендаторы или покупатели, поясняет управляющий партнер Pridex Александр Алейников. Между вводом площадей и их отделкой всегда есть временной лаг, и снижение объема ввода в принципе не означает падения инвестиций в fit-out, считает он. Например, готовятся к ремонту и обновлению штаб-квартиры Центробанка, «Яндекса», «Сбера», СИБУРа и других крупных компаний. На фоне роста стоимости строительства, высокой инфляции и дефицита рабочей силы застройщики все чаще предпочитают вводить бизнес-центры в состоянии shell & core, то есть в черновой отделке, отмечает гендиректор Manufaqtury Ольга Володина. Такой подход позволяет снизить связанные с отделочными работами финансовые риски, которые в текущих условиях остаются одной из самых затратных статей проекта, добавляет она. По данным RITM Project, затраты на ремонт офисов класса B составляют 162 тыс. руб. за 1 кв. м, класса A — 216 тыс. руб., расходы на эксклюзивные решения могут достигать 294 тыс. руб. Сегодня большинство девелоперов не закладывают отделку помещений на этапе проектирования — это финансово нецелесообразно и приводит к увеличению сроков реализации проекта, поясняет директор по аренде и развитию инфраструктуры Stone Ирина Нечаева. На ранних этапах строительства еще не определен финальный пул арендаторов, непонятны их функциональные требования, планировочные решения и дизайн-код, более того, сложно предугадать тренды в отделке, которые будут востребованы через три-пять лет, когда завершится строительство объекта, отмечает она. Основной объем затрат на fit-out несет будущий арендатор или покупатель: так происходит в 90% случаев, говорит руководитель департамента по управлению проектами строительства IBC Real Estate Инна Травина. В отдельных случаях отделку реализует девелопер, но расходы все равно компенсируются клиентом через договор аренды, уточняет она. Многие клиенты стремятся оптимизировать процессы за счет стандартизации и комплексных услуг по отделке, в том числе от одного поставщика, говорит партнер NF PM Вадим Тимохин. Это позволяет создать бесшовные процессы и взаимодействие между участниками проекта, что, в свою очередь, приводит к сокращению сроков, оптимизации бюджета и качества работы, отмечает он. В этом году спрос на деловые объекты Москвы сократится. По прогнозам Nikoliers, в 2025 году объем сделок по покупке и аренде офисов в столице упадет на 37% год к году, до 1,45 млн кв. м (см. “Ъ” от 15 октября). Многие компании рассчитывают на стабилизацию макроэкономической ситуации и откладывают решение о расширении офисных площадей на следующий год. Также давление на арендаторов оказывает заградительный рост арендных ставок в офисном сегменте, что заставляет компании оптимизировать расходы на аренду площадей в бизнес-центрах.