Сегодня на рынке недвижимости это особенно заметно. Девелоперы оптимизируют состав материалов, упрощают архитектуру и инженерию, стараются экономить буквально на всем, что не проверяется регламентом. Ровно в этих решениях и закладывается разрыв между «визуализацией» и реальностью, особенно в массовом и региональном сегменте. Москва пока держит планку за счет высокого градостроительного контроля. Но и здесь проекты становятся менее выразительными.
В краткосрочной перспективе это спасает бюджет, в долгосрочной — оборачивается снижением интереса к продукту, необходимостью дисконтировать и удлиняет срок экспозиции. А когда рынок стабилизируется, спрос вернется к тем, кто не экономил на идентичности. Мир проходил через это уже не раз.
После кризисов 1998, 2008, 2020 годов выигрывали те компании, которые, несмотря на турбулентность, инвестировали в качество. Это видно и в автопроме, и в ретейле, и в девелопменте. Когда в 2009 году производители массово отказывались от мультимедийных систем и улучшенных интерьеров, Hyundai, наоборот, вложился в комплектации и вывел на рынок обновленный Solaris. Именно эта ставка позволила ему резко вырасти в РФ, когда рынок начал восстанавливаться. Похожая история была у Toyota и Ford, которые не снижали класс кузова и сборки даже на фоне просадок рынка.
В продуктовом ретейле X5 Retail Group во время экономического застоя в 2019 году инвестировала в редизайн и маркетинг «Пятерочки» — и вскоре удвоила долю рынка. Те, кто экономил на упаковке, позже оказывались за бортом. Та же логика работает и на стройке. Сегодняшнее удешевление фасадов, окон, входных групп, систем отопления, вентиляции и кондиционирования может обойтись девелоперу дороже, когда появятся альтернативы с более сильным предложением.
Что происходит на рынке недвижимости
Сегодня за счет фасадов сокращают до 7% стоимости объекта. Это подтверждают участники рынка: от перехода с навесных систем на более дешевую штукатурку до отказа от индивидуальных архитектурных решений. Во многих проектах удаляют балконы и лоджии: если в 2020 году они были почти в 70% квартир комфорт-класса, то, по данным «Циан.Аналитика», в 2024 году — менее чем в 50%.
Тем временем фасад дома — первое, что фиксирует покупатель, даже если он не специалист. Мы регулярно слышим от партнеров-девелоперов: «На фото с объявления жалуются, что дом выглядит как панель» — это прямой путь к дисконтам. По нашей аналитике, качественное архитектурное решение (включая нестандартные фасады, элементы благоустройства и подсветки) может поднять цену квадратного метра на 4–10 % в рамках одного сегмента. Это подтверждают и данные Единого ресурса застройщиков. Проекты с оригинальной архитектурой быстрее выходят на 80 % продаж. А это уже прямая экономика.
Экономия сегодня — вторичка завтра
Большинство бизнесменов прогорают не на упрощении как таковом, а на непонимании последствий. При реструктуризации бюджета под нож идет все, что не приносит прибыли здесь и сейчас. А верное это решение или нет, станет понятно только спустя время. Бывает, что через пару лет приходится тратить ресурсы на восстановление того, что не так давно «мешало» и было «лишней строкой в смете».
Любой кризис конечен. Ставки по ипотеке стабилизируются, а доходы медленно, но растут. На проекты, которые запускаются сейчас, покупатели отреагируют в разрезе года, двух-трех лет, когда экономика уже перестроится. Тогда на рынке встретятся два типа проектов: те, в которых архитектура, инженерия и фасад работали на образ и ценность, и те, на которых экономили.
Во втором случае у девелопера остается только один инструмент — цена. Продукт сразу оказывается в одном ряду с вторичкой и часто проигрывает ей в деталях. Особенно в регионах, где стандарты размыты, а визуальное восприятие — один из ключевых факторов принятия решений. Фасад становится прямым конкурентным преимуществом или ахиллесовой пятой проекта.
Что с этим делать
Рационализация и оптимизация бизнес-процессов — абсолютно закономерная реакция на изменение рынка. Но кризис не повод снижать планку. Это шанс создать преимущество в будущем.
Для девелоперов рекордно низкая рентабельность строительства — большая боль на всех уровнях. Но также это возможность вложиться в надежные и эффективные решения, которые сформируют новый стандарт рынка через год-другой: энергосберегающие фасады, комплексные системы вентиляции и водоотведения, архитектурную выразительность. Все это не требует кратного увеличения бюджета, но требует осознанного выбора.
Мы видим, как выигрывают те, кто продолжает инвестировать в качество и эстетику даже в период неопределенности. Именно такие решения формируют ликвидность через два-три года, а значит, дают бизнесу не просто шанс выжить, а возможность победить.
Автор — резидент Forbes Club. Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора.
«Фасадные Решения» — компания работает в сфере строительства и обслуживания фасадов, инженерных систем и промышленного альпинизма. Компания реализовала более 100 проектов для крупнейших девелоперов Москвы и Московской области, включая Sminex, MR Group, Level Group, ПИК, «Самолет».